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Valoriser son patrimoine avec l’investissement immobilier

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Valoriser son patrimoine avec l’investissement immobilier

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Philippe et Anaïs ont tous deux 45 ans et ont fini de rembourser leur résidence principale.

Ils n’ont pas d’autre bien immobilier et disposent à eux deux d’un patrimoine financier d’environ 90.000 euros. Leur tranche marginale d’imposition est de 14%.

Très attachés à la pierre, ils se demandent comment valoriser leur patrimoine global sachant qu’ils ne disposent par ailleurs que d’une capacité d’épargne très limitée.

Philippe et Anaïs commencent également à se poser des questions sur leur retraite future et les moyens de la compléter.

Hypothèse : Philippe et Anaïs choisissent une solution d’immobilier locatif qui, avec leur apport, s’autofinance.

Au terme du financement de l’opération, ils disposeront d’un revenu locatif et d’un bien d’une valeur double à celle de leur apport initial (à hypothèse de valorisation constante).

Exemple :

Philippe et Anaïs achètent un studio neuf de 35 m2 situé en zone B1 (d’une valeur de 150.000 euros) pour le louer nu, pendant 9 ans, dans le cadre de la loi Pinel.                                                                                             

Cette acquisition est financée par un apport personnel de 75.000 euros, le solde avec un crédit de 80.500 euros* sur 20 ans avec un taux fixe de 2.55%. L’échéance du crédit s’établit à 428 euros.

La location du bien procure un revenu locatif de 420 euros mensuels (rentabilité de 3,36%). Les charges moyennes mensuelles (crédit, impôt foncier, frais de gestion et d’assurance) sont couvertes par les loyers et l’économie d’impôts Pinel (18% du prix d’acquisition étalée sur 9 ans).

Des simulations permettent l’analyse financière et économique de l’opération avec la contribution respective de chacun des acteurs à la réalisation du projet (investisseur, locataire, « économie d’impôts»).

L’ensemble prix d’acquisition, dépenses et charges** engendrées par le projet, sur la durée du crédit, est effectivement financé à hauteur de :       

  • 55,1 % par les locataires (loyers versés),
  • 32,3 % par les acquéreurs (apport du couple),                                                                                                              
  • 12,6 % par l’économie d’impôts (ici uniquement Pinel).

 

Ainsi, pour 75.000 euros investis, Philippe et Anaïs, sans effort régulier de trésorerie, disposeront à 65 ans d’un appartement de 150.000 euros qui génèrera un revenu complémentaire de 510 euros par mois (revalorisation indexée des loyers).

Lorsqu’on dispose de temps devant soi, ce qui est le cas de Philippe et Anaïs, dans un contexte de taux de crédit très bas, l’investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine et un revenu complémentaire pour la retraite dans d’excellentes conditions financières.

Rappelons d’ailleurs que l’immobilier est le seul investissement qui puisse être financé à crédit, offrant ainsi un levier fiscal supplémentaire.

 

(*) frais de notaire de 5.500 euros intégrés.

(**) hypothèses de calcul : frais de gérance égaux à 10% du loyer/an, charges de copropriété de 1% du loyer/an, augmentation de charges & loyers de 2% /an.


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