Première installation de vos enfants, comment les aider astucieusement ?

Votre enfant n’a pas encore les moyens pour financer lui-même son premier logement ? Vous souhaitez l’aider mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Gare aux fausses bonnes idées qui pourraient vite engendrer des conflits familiaux ! Zoom sur quelques solutions préconisées à manier avec précaution.

Lui permettre d’occuper un de vos logements à titre gratuit

Vous envisagez de laisser Tanguy, votre petit dernier, occuper pendant près de 20 ans un appartement qui vous appartient alors qu’il a parfaitement les moyens de payer un loyer ou d’acheter ailleurs ? Est-il opportun de compliquer encore la situation en lui consentant un bail sans loyer à payer ?

Si vous disposez d’un patrimoine immobilier locatif, rien ne vous empêche de loger votre enfant dans l’un de vos logements. Si votre enfant décide d’occuper à titre gratuit votre logement, il est préférable de rédiger avec lui une convention d’occupation précisant qui paie les charges de copropriété, la taxe foncière, la taxe d’habitation, l’entretien ou encore les gros travaux. 

Si ce dernier occupe votre logement sans s’acquitter de la moindre charge, il s’agit d’un commodat, appelé encore prêt à usage. Dans ce cas, il est conseillé de rédiger un acte de mise à disposition gratuite, sous seing privé ou chez le notaire, car il sera opposable aux frères et sœurs en cas de décès. En effet, l’administration fiscale pourrait y voir une libéralité consentie à votre enfant. Le même point de vue pourrait être adopté par vos autres enfants qui verraient là un avantage certain consenti, à réintégrer dans le calcul de la succession à venir. 

Aujourd’hui, cette possibilité n’est plus considérée comme une donation. En 2012, la Cour de cassation a précisé que loger gratuitement un enfant n’est pas un avantage rapportable à la succession. Néanmoins, si un seul de vos enfants profite de votre générosité durant de longues années, vous pouvez toujours réintégrer cet avantage dans une donation-partage, à signer devant un notaire en présence de tous vos héritiers. Dans ce cas, il faut évaluer le montant des loyers économisés durant la période de mise à disposition, et donner les mêmes sommes à ses autres enfants. 

Lui donner une somme d’argent 

Vous avez fait à Diane, un don manuel régulièrement enregistré et donc incontestable sur le plan fiscal, afin de lui permettre d’acquérir un appartement,  mais « rapportable » à votre succession en fonction de la valeur prise par ce bien ? 

La donation de sommes d’argent permet de procurer un capital à votre enfant pour l’aider à financer l’achat d’un logement. Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants, jusqu’à 100.000 euros en franchise fiscale et ce tous les 15 ans, à condition que la donation soit régulièrement enregistrée. En complément, vous pouvez donner jusqu’à 31 865 euros tous les 15 ans à votre enfant majeur, à condition de le faire avant vos 80 ans. Au total, les parents peuvent donc donner ensemble à chacun de leurs enfants des liquidités pour un montant allant jusqu’à 263.730 euros en franchise d’impôt. Jusqu’au 30 juin 2021, vous pouvez aussi donner une somme d’argent (jusqu’à 100 000 €) à votre enfant pour l’aider à financer la construction d’un logement (résidence principale).  

Si votre enfant achète en couple, pour que ce bien devienne  un bien propre à son tour, il faut que l’acte d’achat comporte une « clause d’emploi » qui précise que l’argent utilisé pour le financer était bel et bien « un apport  personnel » de l’un des conjoints et que le logement acheté grâce à ce capital constitue lui aussi un bien propre. En cas de séparation, cet argent reviendra à votre enfant à son tour, évitant ainsi un conflit ou contestation de son conjoint. 

Effectuer une donation  à votre enfant vous permet de lui donner un coup de pouce en franchise de droits. Attention cependant car donner des sommes d’argent au fil de l’eau n’est pas sécurisé. Si vous donnez de l’argent à un seul de vos enfants, il s'agit d'une donation simple, et il faudra réincorporer à votre succession la valeur de ce don réévalué au jour de votre décès. 

Pour éviter cela, privilégiez la donation-partage à la donation simple, avec l’aide de votre notaire. Comme ça vous pourrez donner équitablement à chacun de vos enfants. En effet, la donation-partage nécessite d’allotir de la même façon tous ses enfants. Les biens attribués présentent l’avantage de ne pas entrer dans la succession future. Cette opération facilite les comptes entre les héritiers la valeur des biens donnés est figée au jour de la donation sans aucune réévaluation au moment de votre succession. A cela, deux conditions : que chacun de vos enfants soit destinataire de la donation-partage, et qu’il ne soit pas stipulé de réserve d’usufruit portant sur une somme d’argent. 

En conclusion, attention à bien vous renseigner avant d’aider un de vos enfants à se loger afin d’éviter d’éventuels conflits familiaux futurs avec ses autres frères ou sœurs. N’hésitez pas à contacter votre Conseiller en Gestion de Patrimoine. Il pourra vous aider à sécuriser votre solution fiscalement économe.