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Optimiser la fiscalité de son patrimoine immobilier

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Optimiser la fiscalité de son patrimoine immobilier

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Monsieur Piq, infirmier salarié, célibataire de 62 ans, va prendre sa retraite l’an prochain. En raison d’une carrière incomplète, ses revenus professionnels (40.000 euros) seront alors réduits de 40%.                                                                                                                                                        
S’il ne détient qu’un faible montant d’épargne essentiellement au sein d’un contrat d’assurance vie ouvert fin 2004, il possède un bien locatif en bon état (valeur 300.000 euros) qui procure des loyers de 19.000 euros annuels (12.400 euros de revenus fonciers nets). Il pense vendre ce bien immobilier dans 4 ans, à la fin du bail.                                                                                                                                                             
Il vient par ailleurs d’hériter d’une somme de 140.000 euros.

Comment réduire l’impôt et les prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers ?

Il s’interroge sur la meilleure allocation de ces 140.000 euros. Son objectif d’épargnant est de :

  • se constituer une épargne sécurisée disponible pour un montant minimum de 30.000 euros
  • limiter, le plus possible pour les trois prochaines années, le poids de la fiscalité (impôts et prélèvements sociaux) grevant les revenus fonciers.

Une somme d’environ 10.000 euros pourra être déposée sur un livret bancaire.  

L’existence du contrat d’assurance vie est très opportune en raison de la fiscalité très douce, voire indolore, sur les retraits effectués sur les contrats de plus de 8 ans. On considère que le fonds en euros du contrat, support garanti et quasi-liquide, pourra judicieusement accueillir un versement d’au moins 30.000 euros ; le montant exact du versement sera déterminé par la somme elle-même allouée à l’investissement permettant la limitation de la pression fiscale.

Pour réduire la pression fiscale sur les revenus fonciers, le conseiller de Monsieur Piq pense au placement immobilier SCPI de type « déficit foncier ».

Il doit donc expliquer à son client ce qu’est une SCPI de déficit foncier, ses caractéristiques, son fonctionnement, ses éventuels inconvénients mais aussi quantifier, selon le montant investi, les gains procurés par le mécanisme du déficit fiscal.

Qu’est-ce qu’une SCPI de déficit foncier ? Comment fonctionne-t-elle ?

La SCPI de déficit foncier a pour objet d’acquérir des immeubles à rénover (les travaux de rénovation importants représentent au moins 50% du prix de revient de l’immeuble) afin de les louer. Il s’agit essentiellement d’immobilier résidentiel et patrimonial de centre-ville.                                        

Concrètement, elle collecte des fonds, achète des immeubles d’habitation, fait réaliser les travaux puis procède à la mise en location.

Il faut mentionner l’existence d’une commission de souscription, de 11% ou 12%, qui couvre les frais de collecte de capitaux (majoritairement les frais d’acquisition des immeubles) ainsi que les frais de recherche d’investissement.

Compte tenu de la nature des actifs, les premiers dividendes ne seront souvent perçus qu’après 36 mois suivant la souscription. Le rendement est généralement compris entre 2 % et 2,5 %.  

La durée statutaire de la SCPI est en général 15 ans. A cette échéance, les actifs immobiliers sont mis en vente. Une fois vendus, la SCPI est liquidée, et l’investisseur récupère son argent.

Il s’agit donc d’un placement de très long terme (jusqu’à 18 ans en incorporant la durée de mise en vente) pour lequel l’absence d’un marché secondaire, liée à la non transmissibilité de l’avantage fiscal, explique une liquidité très limitée.

Cet investissement immobilier n’est pas garanti et comporte par conséquent un risque de perte en capital.

Tout investisseur doit avoir pleinement conscience de ces caractéristiques sachant que les atouts classiques des SCPI sont nombreux notamment la diversification et la mutualisation des biens, une gestion confiée à des professionnels, pas de soucis de gestion, un seuil d’investissement minimum très faible.

Qu’est-ce le régime du déficit foncier ?

Le régime fiscal de droit commun dit « déficit foncier » permet :

  • d’imputer sur les revenus fonciers existants, les charges engagées telles les dépenses d’entretien, de réparation d’amélioration relatives aux immeubles possédés,
  • d’imputer l’éventuel déficit foncier, en cas de revenus fonciers insuffisants pour absorber les dépenses, sauf pour sa fraction correspondant aux intérêts d’emprunt, sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros
  • dans les deux cas, d’imputer l’éventuel déficit foncier résiduel sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Un point essentiel est que ce mécanisme n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10.000 €.

Si l’investisseur achète des parts de SCPI de déficit foncier, il bénéficie de ce même dispositif en fonction de sa quote-part de déficit de la SCPI :

  • pour un souscripteur n’ayant pas de revenu fonciers à la date de la souscription : le déficit généré par la SCPI est déduit directement du revenu global dans la limite de 10.700 euros.
  • pour un investisseur avec des revenus fonciers et soumis au régime réel : le déficit foncier généré par la SCPI s’impute sur les revenus fonciers existants sans limite de montant. En cas de revenus fonciers insuffisants, le déficit foncier s’impute sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros.

Variable selon les SCPI, le déficit foncier représente entre 40 et 50% de la valeur des parts souscrites une fois les frais déduits.

Simulations fiscales années 1 et 2 selon le montant investi en SCPI de déficit foncier ?

Les revenus futurs de 34.000 euros annuels seront donc constitués par :

  • la pension de 24.000 euros (imposable à hauteur de 21.600 euros en raison de l’abattement de 10%) 
  • des revenus fonciers nets de 12.400 euros

Compte tenu des données de M. Piq, ce dernier serait amené à payer chaque année*, au titre des prélèvements fiscaux et sociaux, une somme de 6.480 euros soit :

  • 4.560 euros au titre de l’impôt sur le revenu 

Revenu imposable

34.000  euros = (24.000 x 0,9) + 12.400

Taux marginal d’imposition

Tranche de revenus

Impôts dus

moins de 9.690 euros

0 %

9.690

0

de 9.690 à 26.764 euros

14 %

17.074

2.390

de 26.764 à 34.000 euros

30 %

7.236

2.170

Total

34.000

4.560

  • 1.920 euros au titre des prélèvements sociaux (12.400 x 0.155)          

N.B. : les prélèvements sociaux ont déjà été effectués sur la pension de retraite

 

La SCPI proposée par le conseiller inclue une quote-part de travaux de 45% à répartir sur deux ans (année 1 : 20 % ; année 2 : 25 %) :

Quote-part des travaux de rénovation/prix de souscription

45 %

Montant de la souscription

30.000

60.000

100.000

Déficit foncier parts SCPI pendant la période de travaux

13.500

27.000

45.000

Déficit foncier parts SCPI applicable la 1ère année  (20%)

6.000

12.000

20.000

Déficit foncier parts SCPI applicable la 2ème année (25%)

7.500

15.000

25.000

Calcul des gains fiscaux réalisés en années 1 et 2 :

Montant de la souscription

30.000

60.000

100.000

Déficit foncier parts SCPI applicable à la 1ère année (20%)

6.000

12.000

20.000

Revenus fonciers nets 1ère année après imputation déficit

6.400

400

– 7.600

 Economie Impôt sur le revenu (IR) 1ère année

1.800   = 6.000 x 30 %

2.840 = (7.236 x 30 %) + (4.764 x 14 %)

3.960  = (7.236 x 30 %) + (12.764 x 14 %)

Economie Prélèvements sociaux 1ère année

   930 (6.000 x 15,5 %)

1.860  (12.000 x 15,5 %)

1.920 (12.400 x 15,5 %)

Economie fiscale IR et Prélèvements sociaux 1ère année

2.730

4.700

5.880

Déficit foncier parts SCPI applicable à la 2ème année (25%)

7.500

15.000

25.000

Revenus fonciers nets 2ème année après imputation déficit

4.900

– 2.600

– 12.600**

Diminution Impôt sur le revenu (IR) 2ème année

2.210 = (7.236 x 30 %) + (264 x 14 %)

3.260  = (7.236 x 30 %) + (7.764 x 14 %)

4.390= (7.236 x 30 %) + ((26.764 – 10.900) x 14 %))

Diminution Prélèvements sociaux 2ème année

1.160  (7.500 x 15,5 %)

1.920 (12.400 x 15,5 %)

1.920 (12.400 x 15,5 %)

Economie fiscale IR et Prél. sociaux 2ème année

3.370

5.180

6.310

Economie fiscale IR et Prél. sociaux 1ére & 2ème année

6.100

9.880

12.190

Monsieur Piq retient la solution du placement de 100.000 euros qui lui procurera dans 3 ans un peu moins de 3.000 euros de revenus. Par contre, il fera une économie d’impôts totale de 13.055 euros :                             

  • 5.880 euros en année 1
  • 6.310 euros en année 2
  • 865 euros en année 3.

Cette grosse somme investie sur les SCPI sera certes immobilisée sur une longue durée mais la vente de la maison, à moyen terme (3 ou 4 ans), aura deux conséquences :

  • une nouvelle capacité de placement de 300.000 euros                                                                                              
  • la fin de la perception des revenus fonciers de 19.000 euros et par conséquent de la lourde fiscalité associée.                                                                                                                                                         

On peut déjà entrevoir un reversement futur du fruit de la vente sur le contrat d’assurance vie de plus de 8 ans avec une fiscalité sur les retraits de 7,5 % voire nulle si les intérêts annuels sont inférieurs à 4.600 euros.

 

*  Hypothèse de fiscalité constante.                                                                                                                                               

** 10.700 € déduits du revenu imputable année 2 et 1.900 euros reportables sur les revenus fonciers de l’année 3  soit une économie année 3 de 865 euros = (30% + 15,5 %) x 1.900


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